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Preguntas Frecuentes sobre el proceso

ALGUNAS ACLARACIONES DE INTERES SOBRE TERMINOS O ACCIONES

¿Que implica ser moroso en el Balance del Banco?

Hoy en día, cuando un cliente es considerado por el banco como “moroso” y lo han contabilizado como de dudoso cobro, es porque han pasado varios meses sin pagar y el banco considera que debe proceder ejecutando. 

En este caso el banco debe provisionar un 20% del valor de la hipoteca a pérdida contable (aunque en ese momento no se sabe cuanto va a perder, está obligado a proceder y anotar la perdida, y dado que los bancos cotizan en bolsa, para ellos es como si efectivamente lo hubiesen perdido), a esto se debe añadir, que además de dejar de percibir los intereses por el 100% del préstamo hipotecario, deben dotar una  provisión de  fondos por otro 100% del capital prestado al Banco de España. Esto implica que están perdiendo los intereses sobre el  200% del capital  prestado que está en mora, además de los  gastos de abogados, procuradores etc.  

Es por ello, que actuar a tiempo es importantísimo; mientras más se avance en el proceso de la mora, menos dispuestos estarán los bancos a negociar cualquier tipo de acuerdo, “quita”, “dación en pago” etc.  

¿El embargo acaba con la deuda?
 

No piense que con el embargo de su propiedad se cancela su deuda. Debemos por todos los medios evitar llegar a la situación de embargo.

En España, los préstamos hipotecarios  son jurídicamente préstamos personales; con garantía de la persona a la que se le concede.  ¿Qué significa esto? Que el importe que el banco no recupere con la venta del inmueble por la subasta pública, lo cobrará el banco posteriormente de la persona mediante embargo judicial  de nómina, embargo de bienes (coche…) o procesos ejecutivos contra otras propiedades.

Dicho de otra forma, con frecuencia no basta con la propiedad para recuperar la deuda: cobrada parte de la deuda de la casa, el banco perseguirá a la persona hasta recuperar el importe restante de la deuda más unos intereses de demora en muchos casos del 29%. En caso de no cobrar, venden dichos derechos a empresas especializadas en cobros de morosos. 

Hemos estudiado casos, donde un cliente se veía obligado a vender su segunda propiedad quince años después  para pagar la deuda sobrante más los intereses de mora acumulados de la deuda original  que el banco no se había cobrado de la subasta del inmueble.
 
Interesa saber también, porque ayuda a entender el proceso de embargo, que para poder pujar en una subasta, es necesario depositar un 30% del valor del inmueble, y que, una vez adjudicado,  hay que abonar el resto antes del plazo de 30 días. Normalmente, y dada la coyuntura financiera actual, no es plazo suficiente para preparar una financiación por lo que poca gente está en disposición de acudir como compradores a una subasta. Esto hace que existan verdaderos especialistas en las subastas, que lógicamente tratan de adjudicarse los inmuebles al  menor precio posible (al objeto de obtener el máximo beneficio), generando mayor quebranto o perdida al propietario del inmueble,  y dejando a este debiendo al banco muchísimo mas que habiendo vendido previamente el inmueble. Si hubieras llegado a esta situación, antes de la adjudicación del inmueble en subasta pública, podemos solicitarle al Juez, que el inmueble salga a venta directa, evitando dicho procedimiento. En este caso ten en cuanta que normalmente el margen de maniobra es breve, solo se suele disponer de dos a tres meses para vender el inmueble.

¿Qué supone la concursal?
 

Ten en cuenta que una concursal no te librará de un embargo, simplemente lo pospondrá. Si no se puede afrontar los pagos, el administrador concursal forzará la venta o permitirá al banco continuar con el embargo;  en muchos casos te encontrarás en una concursal y un embargo.

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